Reurb: conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.
Destina-se a melhorar as condições urbanísticas e ambientais de núcleos urbanos informais, para os quais os instrumentos jurídicos disponíveis na legislação não foram suficientes (parcelamento do solo, desmembramento, condomínio etc.). Um dos objetivos da Reurb que merece ser citado é garantir o direito social à moradia digna. Também pretende a Lei garantir a efetivação da função social da propriedade, inclusive concedendo direitos reais preferencialmente em nome da mulher.
A Reurb pode ser aplicada para regularizar loteamentos clandestinos ou irregulares, conjuntos habitacionais e ocupações desordenadas, entre outras hipóteses.
A Lei prevê duas modalidades (art. 13). Reurb-S: de Interesse Social; e Reurb-E: Interesse Específico.
A diferenciação se dá por critério de exclusão: a Reurb-S é aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados em sua maioria por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo Municipal; a Reurb-E é para a população não qualificada no critério acima.
A Reurb “inominada” (art. 69) não é uma modalidade.
A classificação em Reurb-S ou Reurb-E visa à identificação dos responsáveis pela implantação ou adequação das obras de infraestrutura essencial e ao reconhecimento do direito à gratuidade das custas e emolumentos notariais e registrais em favor daqueles a quem for atribuído o domínio das unidades imobiliárias regularizadas (§5º, art. 13). Também, a depender do enquadramento, algumas normas poderão ou não ser exigidas.
A Reurb é um instrumento de regularização fundiária que pode incidir tanto em imóveis privados como públicos, inclusive em área rural, desde que a unidade imobiliária tenha área inferior à fração mínima de parcelamento.
A Reurb não se aplica aos núcleos urbanos informais situados em áreas indispensáveis à segurança nacional ou de interesse da defesa, assim reconhecidas em decreto do Poder Executivo federal.
Como forma de conceder os direitos reais aos ocupantes, a Lei prevê diversos instrumentos: legitimação fundiária e de posse, nos termos da Lei; a usucapião; a desapropriação; arrecadação de bem vago; transferência do direito de construir; alienação de imóvel pela administração pública diretamente para o detentor; concessão de uso especial para fins de moraria; concessão de direito real de uso etc.
A Lei é omissa ao tratar ao direito à indenização ao particular titular do imóvel ocupado. Inclusive, prevê instrumentos que, ao contrário, pressupõe a inexistência de pagamento. É essencial, portanto, que o proprietário, confinante ou terceiro interessado, ao ser notificado de instauração do procedimento da Reurb, avalie o caso concreto para a defesa de seus interesses.
A equipe da Área Fundiária do William Freire Advogados Associados está à disposição para maiores esclarecimentos sobre o tema.
Ana Maria Damasceno
Letícia Bellesia Cavalli
